Telefón
0908 759 152
Ak máte v pláne kúpu alebo stavbu domu, určite sa nevyhnete otázke financovania. Tí šťastnejší, ktorí majú dostatočne veľkú hotovosť, majú vo financovaní pravdepodobne jasno. Financovanie hotovosťou je však ojedinelé. Väčšinou je na financovanie potrebné využiť služby finančnej inštitúcie. Preto pre Vás prinášame užitočné informácie, ako financovanie stavby domu cez hypotéku prebieha.
Na začiatok je vhodné poznamenať, že podľa odborníkov je súčasná doba ideálna na financovanie stavby domu cez hypotéku, hlavne kvôli dlhodobo nízkym úrokovým sadzbám. Navyše cieľom Európskej centrálnej banky je tento trend v krátkodobom a strednodobom horizonte udržať. S neustále stúpajúcou cenou bytov (kvôli ich obmedzenému počtu a veľkému dopytu) môže byť práve stavba domu vhodná voľba ako riešiť svoje bývanie. Hypotékou viete napríklad financovať aj kúpu stavebného pozemku.
Hypotéka na stavbu domu - čo treba vedieť?
Dôležitým prvkom pri vybavovaní hypotéky na stavbu domu je nehnuteľnosť, ktorou budete ručiť. Veľa mladých rodín zakladá napríklad rodičovský dom, prípadne byt. Odhadca určí cenu tejto nehnuteľnosti a na jej základe banka určí, koľko prostriedkov je ochotná poskytnúť.
Treba však počítať s tým, že to bude maximálne 80% z ceny určenej odhadcom. V niektorých prípadoch to môže byť až 90% (napríklad ak sa nehnuteľnosť nachádza v krajskom meste). Vo väčšine prípadov však “starý” dom alebo byt nie je schopný plne pokryť náklady spojené s výstavbou nového rodinného domu.
Preto existuje ešte jedna možnosť. Ručiť domom, ktorý chcete stavať. V tom prípade sa bude výška úveru posudzovať podľa budúcej hodnoty tejto nehnuteľnosti. Hypotéku na stavbu domu však pri tejto možnosti nečerpáte naraz, ale postupne v tzv. tranžiach. Aj samotné čerpanie úveru trvá o čosi dlhšie a môže sa natiahnuť až na dva roky.
Samozrejme, úverové možnosti vychádzajú aj z príjmu daného človeka alebo rodiny. Bez náležitej mzdy, ktorá by umožnila pravidelné splácanie úveru, žiadna banka hypotéku neschváli.
Čerpanie hypotéky na stavbu domu po tranžiach
Čerpanie hypotéky na stavbu domu po tranžiach je zvyčajne rozdelené na tri fázy. Niektoré banky však umožňujú rozdeliť si financovanie domu až na osem či dokonca neobmedzený počet krokov. Zároveň majú finančné domy rôzne poplatky za jednotlivé čerpania. Niektoré sú bezplatné, iné ich spoplatňujú. V našom prípade však vychádzajme zo zvyčajných troch fáz.
Prvá fáza čerpania hypotéky na stavbu domu
Banka poskytuje peniaze na základe odhadovanej hodnoty stavebného pozemku. Pokiaľ sa na ňom nachádza už v nejakej fáze rozostavaný dom, o to lepšie. Odhadca zaráta aj jeho hodnotu. Finančné domy zvyčajne poskytujú 50 až 90% z odhadnutej ceny a pošlú ich na účet. Tieto finančné prostriedky majú slúžiť na začatie alebo ďalšie zveľadenie stavby.
Pre potreby banky sa dokladá znalecký posudok k pozemku, stavebné povolenie k výstavbe na pozemku a stavebná časť projektovej dokumentácie budúcej stavby.
Druhá fáza čerpania hypotéky na stavbu domu
Ďalšie peniaze poskytne banka svojmu klientovi až v momente, kedy preukáže zhodnotenie stavby z už poskytnutých prostriedkov. Štandardne stačí doložiť rozpočet realizovaných stavebných úkonov a aktuálne fotky zo stavby. Dobrou správou teda je, že netreba opätovne volať odhadcu.
Podmienkou banky zvyčajne býva mať stavbu zapísanú v liste vlastníctva (ako rozostavanú). Alebo by mal aspoň prebiehať zápis spoločne so záložnými zmluvami banky, na základe ktorých sa zriadi ťarcha na liste vlastníctva.
Následné čerpanie finančných prostriedkov v každej ďalšej fáze záleží od aktuálnej hodnoty zabezpečenia. Každá banka však má vlastnú metodiku, ako postupuje. No niektoré dokážu poskytnúť aj vyššiu sumu, než je súčasná hodnota stavby.
Posledná fáza čerpania úveru na stavbu domu
Posledné čerpanie hypotéky na stavbu domu nastáva až v momente, kedy je stupeň rozostavanosti dostatočný. Každá banka má svoje vlastné kritériá, do akého bodu treba rodinný dom dostavať. Niektorým stačí, ak sú dokončené predpísané technické prvky stavby, teda napríklad fáza holodomu. Iné vyžadujú aj kolaudačné rozhodnutie.
Na čo si dať pozor pri hypotéke na stavbu domu?
Pri vybavovaní hypotéky na stavbu domu, ale aj pri samotnej výstavbe je dôležité myslieť na niekoľko potenciálnych problémov. Peniaze získané v jednotlivých fázach je potrebné investovať do zveľaďovania stavby. Nie raz sa stalo, že si rodina kúpila nové auto alebo odišla na dovolenku. Následne financie na dokončenie resp. dosiahnutie ďalšej fázy chýbali a výstavba sa predlžovala.
Prostriedky získané od banky je dôležité primárne investovať do samotnej stavby. Exteriérové prvky ako sú chodníky či plot počkajú. Zároveň treba rátať s tým, že čím dlhšie bude stavba rodinného domu trvať, tým väčšmi sa môže predražiť. Príkladom môže byť posledný rok, kedy jednotlivé stavebné materiály zdraželi od 30 do 300%.
Preto je lepšie obmedziť svojpomocnú stavbu na minimum. Možno ušetríte na stavebnej firme, no preplatíte na stavebných materiáloch. V Mirano sme schopní postaviť pasívny montovaný drevodom za zhruba dva mesiace (do fázy holodomu).
Ako vám v Mirano vyjdeme v ústrety?
V Mirano vychádzame svojim klientom maximálne v ústrety. Po podpise zmluvy sa platí záloha 70% zo sumy základovej dosky. Po jej dokončení sa uhrádza zvyšných 30%. Následne začneme s druhou etapou - hrubá stavba. Po jej dokončení si zákazník dá zamerať stavbu geodetom, zapísať na katastri nehnuteľností a následne vypracovať znalecký posudok. Po vypracovaní znaleckého posudku požiada zákazník o hypotéku, kde banka v tomto prípade vychádza už z budúcej hodnoty stavby a môže vám schváliť hypotéku do 80-90% z tejto hodnoty.
Tranže sa vyplácajú vždy podľa rozostavanosti stavby. V rámci hrubej stavby je to približne 55% rozostavanosti. V tomto prípade to znamená 55% z celkovej hodnoty podľa znaleckého posudku. Z tejto tranže vyplatí zákazník ďalšiu časť určenú na výstavbu a my pokračujeme v stavbe až do finálnej časti, resp. dokončenia domu podľa dohody s klientom. V tejto časti zákazník zhotoví fotodokumentáciu, ktorú doloží banke a tá mu následne poskytne druhú tranžu, z ktorej nám klient doplatí zvyšok.
Tento spôsob financovania je zaujímavý tým, že znalec zvyčajne ocení dom na vyššiu hodnotu než je zmluva o dielo. Vďaka tomu je možné pri 80% pokrytí hypotéky, plne zastrešiť všetky reálne náklady spojené so stavbou.
Príklad č. 1:
Cena domu podľa zmluvy o dielo a teda reálna cena stavby: 100 000 Eur
Banka poskytne 80% z tejto hodnoty a teda: 80 000 Eur
Klientovi chýba 20%: 20 000 Eur
Príklad č. 2:
Cena domu podľa zmluvy o dielo a teda reálna cena stavby: 100 000 Eur
Hodnota stavby podľa znaleckého posudku: 160 000 Eur
Poskytnutý úveru vo výške 80% zo znaleckého posudku: 128 000 Eur
Klient má k dispozícii navyše: 28 000 Eur
Tie vie použiť na refundáciu nákladov spojených s kúpou pozemku, zariadenie domácnosti alebo úpravu pozemku.
Hypotekárny poradca
V prípade akýchkoľvek otázok ohľadom financovania stavby domu alebo kúpy pozemku Vám rád poradí hypotekárny poradca Michal Hradský, s ktorým spolupracujeme. Môžete ho kontaktovať telefonicky na 0917 659 121 alebo emailom na michal.hradsky@gmail.com .
