Ak si vyberáte svoj budúci dom, alebo ste už v minulosti niekedy kupovali alebo predávali nehnuteľnosť, určite ste sa stretli s pojmami ako obytná, úžitková či zastavaná plocha. Pri kúpe nehnuteľnosti sú tieto údaje dôležité a ovplyvňujú okrem finálnej ceny nehnuteľnosti aj viacero byrokratických záležitostí. Otázku aký je rozdiel medzi týmito údajmi dostávame často aj od našich zákazníkov. Preto sme sa rozhodli napísať článok, kde si rozdiel medzi obytnou, úžitkovou a zastavanou plochou vysvetlíme.
Obytná plocha
Podľa definície predstavuje obytná plocha nehnuteľnosti súčet podlahovej plochy všetkých obytných miestností, ktoré sa v nej nachádzajú. Aby sa izba mohla považovať za obytnú miestnosť, musí spĺňať niekoľko podmienok. Medzi tie patria:
- miestnosť musí mať priame denné osvetlenie
- má plochu minimálne 8 m2
- má priame vetranie a vykurovanie (alebo dostatočne účinné nepriame zdroje)
- stavebné konštrukcie zabezpečujú dostatočnú akustickú a tepelnú ochranu
Zjednodušene sa dá povedať, že obytné miestnosti sú tie, ktoré môžu byť celoročne obývateľné. Medzi izby, ktoré sa započítavajú do obytných miestností väčšinou patria: spálňa, detská izba, obývacia izba, hosťovská izba či pracovňa. Do obytnej plochy sa započítava napríklad aj kuchyňa, ale to iba v prípade, že má plochu viac ako 12 m2.
Do obytnej plochy sa naopak nezarátavajú priestory, ktoré patria pod príslušenstvo domu. Jedná sa napríklad o chodby, kúpeľne a WC, komory, pivnice, technické miestnosti, garáž alebo schodisko.
Úžitková plocha
Na rozdiel od obytnej plochy sa do úžitkovej plochy nehnuteľnosti zarátavajú aj miestnosti spadajúce pod príslušenstvo domu. Do úžitkovej plochy sa teda zarátava plocha obytných miestností (obývacia izba, spálňa, detská izba atď.) a tiež príslušenstvo domu (kúpeľne a WC, chodby, komora, schodisko atď.). Úžitková plocha je teda vždy väčšia ako obytná plocha.
Do úžitkovej plochy sa započítava napríklad aj plocha garáže a plocha zabratá technickými prístrojmi, strojovňou, vykurovacím zariadením či kuchynskou linkou. Do úžitkovej plochy sa naopak nezapočítava plocha balkónov, terás, zabudovaného nábytku a pod.
Je to práve údaj o úžitkovej ploche, s ktorých sa najčastejšie stretnete v rôznych inzerátoch alebo pri prospektoch k developerským projektom. Tento údaj využívame aj my v našom katalógu projektov, kde si môžete vyfiltrovať projekty podľa nasledovných parametrov:
- malé domy s úžitkovou plochou do 70 m2
- domy s úžitkovou plochou od 70 m2 do 100 m2
- domy s úžitkovou plochou od 100 m2 do 120 m2
- veľké domy s úžitkovou plochou od 120 m2 do 140 m2
V niektorých prípadoch sa môžete stretnúť aj s výrazom podlahová plocha. Bolo tomu napríklad pri dotáciách, ktoré bolo možné získať na nízkoenergetické domy. Rozdiel medzi úžitkovou a podlahovou plochou je ten, že do podlahovej plochy sa započítavajú aj priečky.
Zastavaná plocha
V prípade zastavanej plochy sa dá zjednodušene povedať, že sa jedná o plochu, ktorá je spojená s terénom, prípadne inak povedané plocha pôdorysu prvého podlažia. Do zastavanej plochy sa započítavajú prečnievajúce plochy strešnej konštrukcie, nekrytej terasy alebo plocha balkóna. Nezapočítava sa napríklad ani plocha markízy či iného cloniaceho zariadenia.
Tento údaj si môžete všimnúť aj na našej stránke pri otvorení niektorého z projektov domu, napríklad projekt Bungalov 1. Tento projekt má uvedenú zastavanú plochu 157,41m2 a k tomu je potrebné pripočítať 12,90 m2 na prestrešenie terasy a 2,90 m2 na prestrešenie vchodu.
Špecifikom sú viacpodlažné nehnuteľnosti, pri ktorých je kolmý priemet niektorého nadzemného podlažia väčší než kolmý priemet prízemia. V takom prípade sa do zastavanej plochy musí započítavať tento väčší údaj.
Je to práve zastavaná plocha, ktorá by vás mala zaujímať najviac ešte na začiatku plánovania vašej budúcej nehnuteľnosti. Zaujímať by vás mal napríklad koeficient zastavania, ktorý väčšinou určuje územný plán obce. Koeficient zastavania je pomer medzi zastavanou plochou a plochou stavebného pozemku a štandardne býva okolo 25%. To znamená, že zastavaná plocha vášho domu môže tvoriť max. 25% pozemku. Tento údaj je dôležitý najmä v prípade malých alebo inak problematických pozemkov.
Čo robiť v prípade malých alebo úzkych pozemkov?
Ak máte menší stavebný pozemok, čo sa stáva najmä v prípade pozemkov v blízkosti veľkých miest, kde sú ceny štandardne vyššie, alebo tiež v prípade pozemkov nadobudnutých dedičstvom, je potrebné si zodpovedať hlavne otázku, akú veľkú obytnú plochu budete potrebovať.
V prípade, že plánujete alebo máte väčšiu rodinu a potrebujete väčšiu obytnú plochu, ale máte malý pozemok, je vhodné zvoliť poschodový dom, prípade dom s obytným podkrovím. Tie ponúkajú väčšiu obytnú plochu aj pri zachovaní menšej zastavanej plochy. Ak ale väčšia obytná plocha pre vás nie je dôležitá, môžete si vybrať projekt domu typu bungalov určeného pre malé pozemky.
Pri plánovaní domu je ešte potrebné myslieť na pravidlo, že vzdialenosť medzi dvoma rodinnými domami nemôže byť menšia ako 7 metrov a zároveň vzdialenosť rodinného domu od spoločnej hranice pozemkov nemôže byť menšia ako 2 metre (výnimka môže byť so súhlasom suseda). To môže byť problém najmä pri úzkych pozemkoch. V takom prípade odporúčame pozrieť v našom katalógu projekty domov na úzky pozemok.
Na záver: Uvedomujeme si, že výber domu môže byť niekedy náročný proces, počas ktorého sa môže objaviť veľa otázok. Netreba zabúdať na to, že takmer vždy je možné nájsť riešenie. Ak budete mať akékoľvek otázky, neváhajte nás kontaktovať. Radi vám pomôžeme.
